预查封是指对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有物权期待权的房地产所采取的控制性措施。预查封登记主要适用于被执行人尚未办理登记的土地使用权或者房屋所有权。预查封的特别之处在于，被查封的土地使用权和房屋所有权尚未办理登记，从物权变动的角度看，所有权尚不属于被执行人。但是，虽然所有权尚未变更登记到被执行人名下，但由于被执行人已经支付了相应的对价或者已经作出备案登记的，预查封能够使这些财产不再被转让，有利于申请执行人的权益保护。具体而言，主要有：被执行人已经全部缴纳土地使用权出让金的土地使用权、或者部分缴纳土地使用权出让金且该土地使用权可以分割的；房地产开发企业已经办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋等。
那么，哪些情形适用预查封？
下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：
（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；
（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；
（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。
裁判规则
1.被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋，人民法院有权进行预查封——甲公司对预查封执行异议案
案例要旨：人民法院有权对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封，待房屋权属登记后自动转为查封登记。执行法院预查封案涉商品房的行为并无不当。
来源：《民事审判指导与参考·总第65辑（2016.6）》
2.人民法院可以对被执行人购买的办理预告登记的房屋进行预查封，但商品房买卖合同解除后，不可采取预查封措施——甲公司对预查封执行异议案
案例要旨：被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。但商品房买卖合同解除后，被执行人确定不能获得房屋所有权，房屋属于出卖人的财产，则不再属于可执行财产的范围，法院不可再继续采取预查封措施。
来源：《民事审判指导与参考·总第65辑（2016.6）》
3.预查封不影响预售商品房合同当事人行使约定解除权——江南公司诉孙有英夫妇房屋买卖合同纠纷案
案例要旨：预查封不影响预售商品房合同当事人行使约定解除权。该合同被裁判解除后，法院应当中止对预查封房屋的执行，但有权执行被执行人到期债权。
审理法院：江苏省宜兴市人民法院
来源：山西省高级人民法院网 2014-12-29
4.被执行人与案外人意图用仲裁裁决规避对预查封房产执行的，该仲裁裁决不能产生对抗人民法院对该房产进行预查封的效力——江苏马会置业有限公司对民事判决书执行异议案
案例要旨：预售商品房未进行房屋所有权登记，人民法院可以预查封。预查封后，原房屋权利人（被执行人）即丧失对其进行实体性处分的权利，如被执行人与第三人通过仲裁裁决解除商品房预售合同，意图转移预查封房产，为法院处置该财产设置障碍，应认定该行为损害了其他债权人的利益，属于规避执行的行为，该仲裁裁决不能产生对抗人民法院对该房产进行预查封的效力。
案号：（2010）苏执监字第135号
审理法院：江苏省高级人民法院
来源 ：江苏法院网 2013-10-25
预查封效力：
预查封和查封在限制标的物转让的效力上应当是相同的。在法院预查封期间,任何单位和个人不得擅自处分预查封的财产,有关部门也不得办理转让、抵押手续。二者效力上的区别在于:(1)法院不能对预查封的财产进行处理;(2)预查封期间,登记机构除了可以将预查封的房地产等财产登记在被执行人名义下外,不得为任何其他登记行为。而一旦房地产等财产登记在被执行人名下,预查封就自动转为查封