大连合同纠纷律师▎物权期待权不在合理期限内行使将不能排除法院强制执行
【裁判要旨】不动产买受人物权期待权在权利性质上属债权请求权，并非物权，法律赋予其债权物权化的特别保护。但是，不动产买受人应当在合理期限内及时行使权利，促成产权变更登记，以维护自身合法权益。若严重滞后于合理期限行使权利，致使诉争不动产未能完成过户登记的，应当认定为不动产买受人存在过错，不能排除法院对争议房屋的强制执行。
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘宁，男，1974年10月24日出生，汉族，住陕西省子洲县。 委托诉讼代理人：李晓静，国浩律师（西安）事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：张伟，男，1982年10月27日出生，汉族，住陕西省神木市。 一审第三人：王茂高，男，1976年1月27日出生，汉族，住陕西省神木市。 一审第三人：周凤，女，1976年9月17日出生，汉族，住陕西省榆林市榆阳区。 再审申请人刘宁因与被申请人张伟及一审第三人王茂高、周凤案外人执行异议之诉一案，不服陕西省高级人民法院（2020）陕民终681号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 刘宁申请再审称，原判决具有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形，应予再审。具体理由如下： 1、原判决适用法律错误。原判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条，违背了执行异议之诉制度的立法本意。对于案外人权利能否排除执行，“执行异议程序”较于“执行异议之诉”适用更为严苛和外观化的判断标准。执行异议和复议规定的审查标准适用于执行异议程序，并不完全适用于执行异议之诉，原判决完全套用第二十八条规定的四个要件进行判断，法律适用错误。即使参照适用第二十八条，符合该条规定的，案外人的请求能够成立；不满足该条规定的，案外人的请求也未必不成立。应对异议人的主张和申请执行人的权利进行综合判断，以确定异议人的权利是否能够排除执行。 2.应认定刘宁对房屋享有真实的实体权利且该权利足以排除强制执行。2006年12月13日周凤与王茂高签订了书面买卖合同，次日刘宁支付了全款，后对案涉房屋进行装修使用，至今已达14年。（1）从成立时间看。刘宁对案涉房屋的权利形成于2006年，而张伟对王茂高的金钱债权形成于2010年和2011年，参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条的规定，张伟成立在后的债权不能优先于刘宁成立在前的权利。（2）从权利性质上看。刘宁的权利为物权期待权。张伟的权利为普通金钱债权，对案涉房屋并无特定的指向性。刘宁对房屋的物权期待权应当优先于张伟的普通金钱债权。（3）从权利实现上看。张伟与王茂高之间的金钱债权发生时，王茂高早已将房屋卖给刘宁。刘宁对房屋享有的权利并未影响张伟对王茂高主张金钱债权可供执行的财产范围。认定刘宁对案涉房屋享有足已排除强制执行的权利，并不会对王茂高实现债权形成不利影响。（4）从权利功能上看。案涉房产系刘宁与其未成年子女十几年来的居住用房，具有生存保障意义。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》的精神，应坚持生存利益优先的原则，对刘宁的利益优先保护。 3.原判决认定刘宁怠于行使权利，缺乏证据证明。即使依据执行异议和复议规定第二十八条，刘宁的权利也足以排除强制执行。刘宁通过曹长今介绍与王茂高达成房屋交易，二人并不认识也无其他往来。2012年，案涉房屋的房产证办理完成并发放给刘宁，刘宁随即便积极联系曹长今和王茂高办理过户登记，但曹长今当时已去世，王茂高也已更换几次手机号，双方失去联系，导致案涉房屋至今未能过户，并非刘宁的过错。本院认为，案涉房屋登记的所有权人是被执行人王茂高，房屋的产权证于2010年下发，随后交由刘宁持有。截至2018年案涉房屋被查封，刘宁在长达八年的时间内未办理过户登记，怠于行使权利。原判决参照执行异议和复议规定第二十八条的规定，认定刘宁对案涉房屋的权利不足以排除强制执行，具有事实和法律依据。
综上，刘宁的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：