大连律师——全款购买的房子登记儿子儿媳名，现主张借名买房被驳回
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- 2020-09-18
甲男、甲女向一审法院起诉请求:1.确认涉案房屋归二原告所有;2.判令二被告立即履行配合办理涉案房屋变更等处置手续的义务;3.判令二被告将案涉房屋腾退给二原告;4.判令被告承担本案所有诉讼费、执行费等各项费用。二原告系被告乙男的父母,乙男与乙女系夫妻关系。二被告于2015年7月30日全款购买涉案房屋,2019年3月28日取得该房屋不动产权证书,该房产登记在二被告名下。该房屋全部购房款1,500,000元由二原告出资。2015年7月29日,二原告与二被告共同签署《证明》一份,内容为“由父亲:甲男,母亲:甲女出资购买楼房一套,用于孙女就学用房。产权证名称是乙男、乙女。因为此房屋是由父亲:甲男、母亲:甲女出资购买,所以到期如果不能偿还债务壹佰伍拾万元整(1,500,000.00),则将此房屋作为抵押以用来偿还所欠债务。此房证必须填有甲男、甲女的名字,房屋处置权仅为甲男、甲女所有。此证明作为债权人证据。” 一审法院认为,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。案涉房屋的产权人为二被告,二原告主张其实是向二被告借名买房。一审法院认为,当事人对自己提出的主张有责任提供证据,没有证据或证据不足以证明其主张的,负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,二原告提供了一份《证明》以证明其主张,但该《证明》明确约定购房款为债务,且明确约定该《证明》为债权人的凭证,故该证据并不足以证明原、被告之间存在借名买房的关系,但可以证明二原告系借款给二被告购买案涉房屋,在庭审中二被告也认可欠二原告购房款1,500,000元,故二原告可以享有要求二被告归还购房款的债权请求权,但并不直接发生物权变动的效果。因此二原告所有的诉请,缺乏事实及法律依据,一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决:驳回原告甲男、甲女的全部诉讼请求。1.原审判决以《证明》不足以证明原、被告之间存在借名买房的关系而认定不直接发生物权变动的效果,属于事实认定错误和法律适用错误。四人签署的《证明》明确地说明了买房的原因,案涉房屋系为孙女上学借名买房,并非是被上诉人买房。《证明》载明“由父亲:甲男,母亲:甲女出资购买楼房一套,用于孙女就学用房,产权证名称是乙男、乙女”,上述内容充分证明了系上诉人二人出资购买案涉房屋,购房目的是“就学用房”。众所周知,小学初中学生入学,需根据其父母所购房屋及户口所在地确定学区,爷爷奶奶所购房屋及户口所在地不能作为确定学区的依据,因此四人才约定案涉房屋的产权证名称中要有被上诉人二人。如果不是借名买房,仅是借款买房,根本就没有必要写明买房的目的,也没有必要再写明产权证名称。2.原审判决忽视《证明》明确约定的“此房证必须填有甲男、甲女的名字”而未予认定上诉人享有的物权,属于事实认定错误和法律适用错误。《证明》明确要求必须在产权证上填写上诉人的名字,充分证明四人对于案涉房屋产权归属的确定,此为当事人的真实意思表示,应当认定案涉房屋的产权属于上诉人。房屋的所有权包括占有、使用、收益和处分四项权能,其中前三项权能均可以让渡给他人,但最重要的权能“处分”必须属于所有权人。《证明》确定了房屋产权证名称中必须有上诉人,房屋所有权中的处分权属于上诉人,充分证明四人的真实意思表示是该房屋属于上诉人所有。3.《证明》关于“此房证必须填有甲男、甲女的名字”的约定不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,应当予以支持。乙男、乙女辩称,不同意上诉人的上诉请求,服从一审判决。主要理由:1.《证明》载明系作为“债权凭证”,不是物权。作为父母出资为儿女买房赠与给儿女,在现实中是常有的事,被上诉人也心存感激。现在上诉人是因为自己多起不当投资和民间借贷无法偿还了,才导致本案诉讼。2.本案争议焦点为案涉《证明》的性质是物权归属凭证还是债权凭证,一审认定该证明为债权凭证是正确的。从该证明的内容看,该《证明》仅为债权债务关系的证明,系父母向儿子与儿媳出资150万元资金,其实是赠与行为,房产已经登记在二被上诉人名下,赠与行为已经完成。《证明》并未对何时偿还借款作出约定,更未对案涉房屋办理抵押登记。此内容是被上诉人给父母的心理安慰,想待父母真正需要用钱时一定会偿还。如果是借名买房或代持房屋,就不会存在用案涉房屋进行抵押还债的内容。上诉人仅是债权人,不是房屋的所有权人,其出资购房仅能说明房款的来源,不必然可以由债权转化为物权。3.上诉人陈述要求增加名字,又称对案涉房屋拥有100%权属,又主张随时变卖、抵押房屋,自相矛盾。物权法规定房屋的所有权在法律上应以登记为准。4.上诉人提起本案诉讼的行为与最开始出资买房的愿望与初衷背道而驰。上诉人有很多外债,可以通过协商解决,双方也多次协商还债方案未果,上诉人采取诉讼方式既伤情又伤理。本院对一审认定的事实予以确认。另查,案涉房屋不动产权证书登记的权利人系乙男,共有情况为共同共有,共有人记载乙男、乙女。本院认为,结合双方当事人的诉辩意见,归纳本案二审争议焦点为:双方是否形成借名买房法律关系。上诉人甲男、甲女主张系借名买房法律关系,被上诉人乙男、乙女予以否认。上诉人提交的主要证据系2015年7月29日《证明》。本院认为,上诉人甲男、甲女关于双方系借名买房法律关系的证据不足,理由如下:第一,按照当事人的相关陈述,因购房款系甲男、甲女向案外人借款所得,该《证明》是出具给甲男、甲女的债权人,且《证明》原件现在案外人处。故该《证明》并非本案双方当事人关于借名买房的协议或约定。第二,借名买房法律关系的成立需要双方当事人达成借名买房的意思表示,但该《证明》并没有表述双方存在借名买房的意思表示。该《证明》载明“到期如果不能偿还债务壹佰伍拾万元整(1,500,000.00),则将此房屋作为抵押以用来偿还所欠债务。此房证必须填有甲男、甲女的名字,房屋处置权仅为甲男、甲女所有。”从该表述的字面意思看,并未表述双方确认系借名买房,亦未表述借名人有权要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记至借名人这一借名买房法律关系的显著特征。相反,《证明》内容表明并不排斥乙男、乙女在房产证上的登记。上诉人甲男、甲女在本院二审期间,提交了2015年市内义务教育学校招生入学政策的网络打印件,拟证明为了不影响孩子就近上学,二上诉人才同意在购房时只写二被上诉人的姓名,待日后再增加二上诉人的姓名。本院认为,从招生政策解读看,与其他人(包括老人)共有房产证的,由居住地所在区教育行政部门根据学校实际情况,本着公开、公正和有利就近入学的原则进行统一调配。故即使是统一调配,也无法得出一定不能到小学入学的结论,且甲男、甲女并非因指定孙女要到小学上学才购买案涉房屋。故上诉人提交的招生政策解读不能证明双方必然属于借名买房法律关系。甲男、甲女在本案中是请求确认案涉房屋完全归其所有,与《证明》内容并不相符。案涉房屋现登记在乙男名下,房产证载明共有权人为乙女,原审未支持甲男、甲女关于确认案涉房屋归其所有等诉讼请求,并无不当。综上所述,甲男、甲女的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:来源：丽姐说法
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