大连律师——离婚时约定女方永久居住，后房改登记男方与再婚妻子名，原约定还有效吗？
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- 2020-09-15
甲男、甲女向一审法院起诉请求:1.乙女、乙男返还甲男、甲女所有的房屋;2.乙女、乙男停止对甲男、甲女享有的房屋所有权侵害;3.本案诉讼费由乙女、乙男承担。
涉案房屋现产权登记在甲男、甲女名下,房屋权利性质为划拨/房改房。甲男与乙女原为夫妻关系,并生育有包括乙男在内的三女二子等五个子女。2003年12月29日甲男与乙女办理离婚手续,双方在离婚协议书中约定:“1、涉案房屋使用权由乙女永远长期居住,其租金、水电费、煤气费用由甲男工资支付,今后如遇统一改建,费用原则上由甲男承担”,以及“5、现有家电、家具、生活用品,除甲男个人衣物书籍外,全归乙女所有……”。离婚后,案涉房屋由乙女居住至今。在庭审中,一审法院问询乙女是否同意乙男居住案涉房屋,其表示同意。2006年9月25日涉案房屋房改报告载明案涉房屋现由甲男居住,其中标内面积18.75平方米,应付房款5895元;超标面积38.03平方米,超标款已缴市清房办。现根据市清房办文件精神,同意将此房出售给甲男。2019年12月13日,案涉房屋的不动产权证登记在甲男和甲女名下。另查明,2019年起,甲男以身体原因要求搬至案涉房屋居住,导致双方产生纠纷,故甲男、甲女诉至法院,要求判如所请。 一案法院认为:无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。在本案中,案涉房屋登记在甲男、甲女名下,甲男、甲女可基于物权排除他人对案涉房屋的无权占有。故乙女、乙男是否属于无权占有为本案关键。 甲男与乙女原为夫妻,双方在离婚协议书中明确约定“涉案房屋使用权由乙女永远长期居住”,该约定视为双方对案涉房屋进行处置,即由乙女对案涉房屋享有居住使用权。一审法院认为,该约定并不违反法律规定,应对双方具有约束力,且离婚后,双方亦一直按此约定由乙女居住使用案涉房屋,故认定乙女并非无权占有案涉房屋,且该居住使用对甲男以及甲女的物权行使构成了限制。至于乙男居住在案涉房屋是基于乙女的许可,也不属于无权占有。因此,一审法院对甲男以及甲女诉讼请求均不予支持。关于甲男、甲女主张案涉房屋在甲男与乙女离婚时属于单位所有，双方对案涉房屋约定无效,亦不予支持。据此,依据《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十三条、第三十四条、第三十七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决:驳回甲男、甲女的诉讼请求。甲男、甲女上诉，事实与理由:1.一审法院认定“乙女并非无权占有案涉房屋”实属事实认定严重错误。乙女占有案涉房屋没有任何事实和法律依据,属于无权占有。第一,《离婚协议书》中第二项关于财产分割“1、涉案房屋使用权由乙女永远长期居住……”,该约定没有任何法律效力。根据《婚姻法》第三十九条规定,夫妻离婚时,只能处理夫妻共同财产。本案中,甲男与乙女在2003年12月30日离婚时,案涉房屋的所有权归单位所有,《离婚协议书》中的约定违反了法律强制性规定,根据《民法总则》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效:……;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。”因此乙女、乙男无权依据《离婚协议书》占有案涉房屋。第二,案涉房屋系甲男、甲女婚后于2006年9月购买且产权登记在甲男、甲女名下,属于夫妻双方共同共有财产。甲女与乙女、乙男之间就案涉房屋的使用权等事宜没有任何协议和约定。退一步说即使《离婚协议书》有效,但其效力不可及于甲女,乙女、乙男占有案涉房屋对于甲女来说实属无权占有,乙女、乙男应当依法返还该房屋。2.一审法院片面理解与认定甲男、甲女所主张的乙女、乙男妨害其对案涉房屋所有权行使的行为。请求排除妨害是指由于他人的非法行为,致使物权人无法充分地行使占有、使用、收益、处分权能时,物权人可以请求侵害人排除妨害,或者请求法院责令侵害人排除妨碍。本案中,甲男、甲女作为案涉房屋所有权人,甲男、甲女有权使用案涉房屋,其他任何人无权干涉,但是乙女、乙男多次阻止甲男、甲女合理使用该房屋,特别是自2019年以来,甲男尤其是甲女暂回案涉房屋时,乙女、乙男采用暴力等方式阻碍甲男、甲女进入该房屋。就算乙女有权依据《离婚协议书》居住案涉房屋,但乙女、乙男无权阻止甲男、甲女作为案涉房屋所有权人进住该房屋,特别应强调的是《离婚协议书》约定乙女对案涉房屋享有使用权而不是独居的权利。但一审法院对上述乙女、乙男严重妨害甲男、甲女使用案涉房屋的行为却置之不理,实属严重裁判错误。3.一审法院遗漏了对乙女、乙男侵害甲男、甲女对案涉房屋所有权事实的审查。《物权法》第三十九条规定,所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。案涉房屋登记在甲男和甲女名下,其等对该房屋享有绝对的排他的所有权,其有权决定住与不住、何时来居住以及决定谁来居住,其他人无权干涉。第二,2019年6月25日当晚,乙男到达案涉房屋后,不问青红皂白殴打甲男导致其左侧第3及7肋骨骨折,该事实由医院《影像诊断报告书》可加以佐证,甲男系乙男父亲且对案涉房屋享有所有权,乙男公然殴打并阻止甲男居住案涉房屋的行为严重侵犯了其合法权益,于法于理所不能容忍。4.一审法院查明“在庭审中,本院问询乙女是否同意乙男居住案涉房屋,其表示同意”及认定“乙男居住在案涉房屋是基于乙女的许可,也不属于无权占有”实属事实认定严重错误。首先,一审法院当庭问询乙女是否同意乙男居住案涉房屋的问题,实属不当。乙女与乙男系母子关系,一审中也同是共同被告,该问题只会损害甲男、甲女的合法权益,并激化对案涉房屋处理的家庭矛盾。其次,只有甲男、甲女作为案涉房屋所有权人才有权决定何人居住。本案中,乙女作为无权占有案涉房屋者,更是无权许可乙男居住案涉房屋,本案中乙男未经甲男、甲女同意擅自进住案涉房屋实属无权占有。综上，一审法院认定事实及适用法律严重错误,损害了甲男、甲女的合法权益。乙女、乙男答辩称:1991年甲男单位将涉案房屋分配给甲男、乙女共同居住。2003年12月30日,乙女和甲男离婚并办理离婚登记,双方在离婚协议书上约定,此房给乙女终身居住,等以后房改,可由乙男、乙女出钱购买。离婚协议生效之日,甲男就搬离了案涉房产,其放弃了此房的居住权、承租权。
根据《老年人权益保护法》第十六条规定,赡养人应当妥善安排老年人的住房,不得强迫老年人居住或者迁居条件低劣的房屋。老年人自有的或者承租的住房,子女或者其他亲属不得侵占,不得擅自改变产权关系或者租赁关系。此外,居住权具有人身属性,应优先予以保护。这是解决特定主体尤其是老年人的生活困难,具有扶危解困的救助性质。
我国民事法律制度中的买卖不破租赁的规定,明确了房屋所有权的转让不改变房屋的使用状态,其本质也与本案乙女拥有永久居住权基本相同。2006年9月,涉案房产出售给乙女、甲男,同时扣减双方的工龄折扣,并办理了产权变更手续。因甲男系单位退休职工,不动产证的权利人只登记了甲男一人的名字。甲男、甲女在2019年12月非法办理了不动产共有权证。此房系职工福利分房,不同于商品房。职工的福利房的分配、居住、承租及购买具有极强的政策性和针对性,此房产权存有争议,目前在区人民法院正在审理。
请求二审法院驳回上诉,维持原判。
二审法院认为,涉案房屋系甲男所在单位分配给职工的公租房,虽然甲男与乙女在离婚时该房产尚未进行房改,但其等享有该房产的使用权。
甲男与乙女在离婚时约定“涉案房屋使用权由乙女永远长期居住”,该约定系双方在离婚时对案涉房屋使用权的处置,是对乙女今后生活居住的一种安排,即由乙女享有案涉房产的居住使用权,此项约定系双方的真实意思表示,不违反法律规定,对双方均具有约束力。而事实上,双方在离婚后亦一直按此约定由乙女居住使用案涉房屋,乙女并非无权占有该房产。
且不论目前双方对该房产权属存有争议且已引发诉讼,即便最终房产权属予以明确,也不能否定甲男、乙女在此之前关于房产居住权利的约定的有效性。
至于乙男居住在案涉房屋内系经乙女的许可,且乙女系高龄老人,子女予以同住陪护也符合人之常情。
综上,甲男、甲女诉请乙女、乙男返还案涉房产、停止侵害的理由不能成立,对甲男、甲女的上诉请求,本院不予支持。判决驳回上诉维持原判。
来源：丽姐说法
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