一、一般规定

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

开发商的债权人依据生效的判决向法院申请强制执行，法院一般会执行开发商的房产，即拍卖尚登记在开发商名下的房产偿债，这会严重侵害购房者的合法权利，因此上述司法解释赋予了购房者通过执行异议（之诉）的方式排除法院执行，保障自身合法权益的权利。

业主如果满足上述三个要件，就可以通过执行异议或者执行异议之诉来排除法院的执行，以最终获得房屋的所有权。关于上述三个要件，简单分析如下：

1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。

开发商与业主的预售合同一般都签订的比较规范，而且一般都会有备案，很难伪造，合同一般也都是有效的，这个要件的审查一般比较简单。

《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”这是合同无效的一般情形（因第五条的兜底条款而包括了所有无效情形），但是每个类型的合同都有其最常见的无效的情形：比如，房屋租赁合同因标的房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设而无效（《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条）。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”如果买受人与开发商签订买卖合同的时候开发商尚未取得商品房预售许可证明，且起诉前开发商也未取得商品房预售许可证明，则买卖合同无效，买受人的执行异议因合同无效而不能得到支持。

2、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋

这个要件是体现立法精神的核心要件：保护弱势群体——消费者。购房者相对于开发商是弱势群体，是消费者，应当得到法律的倾斜性保护。居住权对于一个人来说是举足轻重的，如果购房者所购房屋是用于居住且名下无其他用于居住的房屋，则购房者能否获得系争房屋的所有权直接关系到购房者居住权能否实现。这在《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中也有所体现【该批复第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”】。此外，根据该《批复》，在一定条件下，商品房的买受人的权利优先于建设工程价款优先受偿权，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权【该《批复》第一条规定：“……建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”】，因此（在一定条件下，商品房的买受人的权利优先于开发商的其他债权人的债权）。也就是说，对于购房者权利的保护是一脉相承的。

关于举证责任：（1）只要购房者所购房屋是住宅即可推定为其购房是用于居住，有相反证据足以推翻的除外；（2）关于购房者是否有其他用于居住的房屋，一般可以通过在当地房产管理部门（如上海的上海市不动产登记中心）查询的方式确定。申请执行人能够举证证明异议人（购房者）有其他用于居住的房屋的除外。

3、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十

这个要件和上述两个要件共同起到如下作用：（1）防止开发商（被执行人）和所谓的购房者恶意串通，伪造虚假的交易，阻碍执行；（2）保护申请执行人的合法权利。

二、有预告登记的情形

《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。” 商品房的预告登记是对买房人请求开发商办理过户手续的登记（业主对开发商债权的登记），该登记排除了开发商将房屋过户给其他人的权利。预告登记制度使得债权物权化，防止卖房人一房多卖，保护买房人的合法权利。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。” 对于此条要分两个层次：

1、如果办理了预告登记，业主要求停止拍卖等处分房屋的行为，法院都应当支持。因为这是预告登记制度本身既有的法律效力，即债权的物权化，且经过预告登记的债权优先于开发商的物权，防止对该房屋处分。

2、如果业主要求排除执行（如解除对房屋的查封），则买房人需“符合物权登记条件”，即买房人需举证证明其与开发商签订了合法有效的商品房预售合同或销售合同，合同约定的过户期限已到，买房人已经支付了全部房屋价款或者已经按约支付了部分房屋价款且愿意将剩余房款交付法院执行，买房人具有购房资格等等。

附程某某与上海江桥建筑工程有限公司、上海金丽华房地产发展有限公司案外人执行异议之诉案

案情简介：2011年11月28日，程某某(乙方)与金丽华公司(甲方)分别就上海市嘉定区爱特路《爱德佳苑》99号1_2层房屋、101号1_2层房屋、103号1_2层房屋、105号1_2层房屋、107号1_2层房屋、109号1_2层房屋、111号1_2层房屋签订七份预售合同。约定，政府批准的规划用途为店铺。乙方购某该房屋每平方米房屋建筑面积单价为10,086.00元。合同第十条约定，房屋的交付必须办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)；合同附件一约定，付款方式为2011年12月31日一次性付款，不贷款。其中，99号1层1_2层暂测该房屋建筑面积为109.40平方米，总房价款暂定为1,103,393.00元；其余六套房屋暂测该房屋建筑面积均为104.05平方米，总房价款暂定均为1,049,434.00元。双方还对其他相关事项做了约定。签约当日，程某某以银行本票方式共支付金丽华公司740万元。2014年1月7日，系争房屋办理了预告登记，程某某取得了《上海市房地产登记证明》。

2013年1月21日，金丽华公司出具《确认函》，确认因自身原因不能按时交房，愿意承担逾期赔偿金。

2015年5月19日，程某某向金丽华公司发出《催告函》，要求金丽华公司支付逾期交房赔偿金。

2014年6月19日，本院在执行已经发生法律效力的上海仲裁委员会(2014)沪仲案字第0473号、第0474号、第0475号仲裁裁决过程中【申请人江桥公司、被申请人金丽华公司，执行案号：(2014)沪二中执字第397、398、399号】，查封了包括系争房屋在内的尚登记在金丽华公司名下的相关房屋。2016年程某某向本院提出书面异议，要求本院解除对系争房屋的查封措施。本院于2016年5月25日作出(2016)沪02执异31号执行裁定书，以系争房屋尚未办理大产证，亦未实际交付程某某使用为由，裁定驳回了案外人程某某的异议。

现程某某向本院提起案外人执行异议之诉。

审理中，江桥公司向本院提交了(2015)沪二中执异字第13号执行裁定书，载明案外人购某的店铺与系争房屋属于同一项目的店铺，单价为每平方米约26,800元，且开具了销售不动产的统一发票，与本案有显著差距，以证明金丽华公司与程某某之间并非房屋买卖合同关系。程某某对此不认可，认为案外人所购店铺与系争房屋不在同一地址，价格没有可比性。

以上事实，有《上海市商品房预售合同》、《上海市房地产登记证明》(预告登记)、《上海市房地产登记簿》、《银行转账凭证》、《收据》、《确认函》、《催告函》、(2016)沪02执异31号执行裁定书、(2015)沪二中执异字第13号执行裁定书、审理笔录等为证。

裁判原文节选【案号：上海市第二中级人民法院（2016）沪02民初482号】结合当事人的诉辩意见，本案有以下争议焦点：

一、程某某与金丽华公司之间系房屋买卖关系还是民间借贷关系。程某某认为其与金丽华公司签订预售合同，一次性支付740万元购某了系争房屋，并办理了预告登记，双方间是房屋买卖关系。江桥公司认为金丽华公司收到的740万元是金丽华公司向程某某的借款，程某某与金丽华公司签订的预售合同约定的价格远低于店铺的真实价格，程某某与金丽华公司之间名为买卖，实为借贷，但未提供相应依据予以证明。在合同相对方金丽华公司经传票传唤未到庭答辩的情况下，本院认定程某某与金丽华公司之间就系争房屋签订的预售合同系双方真实意思表示，属合法有效，且已经得到实际履行。江桥公司关于双方之间系借贷关系的主张，本院不予采纳。

二、对系争房屋是否应停止处分并解除查封措施。程某某与金丽华公司之间就系争房屋签订的预售合同合法有效，现程某某已全额支付了房款，系争房屋也办理了预告登记。根据最高人民法院《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条之规定，程某某对系争房屋所享有的权益足以排除强制执行。程某某对被查封的系争房屋提出停止处分的异议，并要求排除对系争房屋查封的强制执行措施，本院予以支持。

根据相关规定，对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行，执行异议裁定失效。故对程某某要求撤销(2016)沪02执异31号执行裁定书的诉讼请求，本院不予支持。

系争房屋是否属于在建工程，是否符合交付条件，并不影响程某某解除查封的诉请。预告登记是否符合法律规定问题，非本案审理范围。江桥公司以此提出抗辩，本院不予采纳。

程某某申请撤回要求金丽华公司履行预售合同，并协助办理系争房屋产权过户手续及交房的诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。

金丽华公司经传唤未到庭参加诉讼，相应法律后果由其自行承担。

综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第(一)款、第三百一十四条第(一)款之规定，判决如下：

一、解除对上海市嘉定区爱特路XXX号1_2层房屋、101号1_2层房屋、103号1_2层房屋、105号1_2层房屋、107号1_2层房屋、109号1_2层房屋、111号1_2层房屋的司法查封措施，停止上述执行案件中对系争房屋的处分；

二、对原告程某某的其余诉讼请求不予支持。

案件受理费人民币63,599.97元、财产保全费人民币5,000元，均由被告上海江桥建筑工程有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。

本院(2016)沪02执异31号执行裁定于本判决生效时自动失效。

来源：合同效力实务研究公众号