大连市/大连开发区/大连金州新区合同法律师徐红梅
【审判规则】
除法律另有规定，农村土地属农民集体所有。农民依法取得农村土地的使用权、承包经营权后，可以在一定范围内进行转让、流转。因此，农民未取得荒地的使用权或承包经营权即将荒地及地上房屋出租或转让的，属于无权处分。在其取得土地使用权或土地承包经营权前，无权要求返还荒地，但可请求返还房屋。
【基本案情】
丘腾金与丘火腾系兄弟关系。因建设赣龙铁路，政府将丘腾金安置于讼争土地，其后丘腾金全家迁移至永安务工。经协商，丘腾金与丘火腾拟定书面买卖协议一份，双方约定：丘腾金将涉案房屋、猪舍以及讼争荒地转让给丘火腾，丘由火腾支付相应价款。协议拟定后，丘腾金与丘火腾并未在协议上签字。随后，丘腾金以66 000元价格将涉案房屋及猪舍转让给丘火腾，丘火腾向丘腾金支付了10 000元定金，然后出具了金额为56 000元的欠条一份，欠条记载该款为购房款。但丘火腾一直未支付余款，且讼争荒地没有取得合法使用权。
丘腾金以其对讼争荒地没有合法处分权利为由，提起诉讼，请求解除双方签订的买卖协议，丘火腾返还房屋及本人出借的荒地。
丘火腾辩称：买卖协议所约定的转让标的不仅包括房屋，还包括荒地，既然丘腾金认为转让标的不包括荒地，且不同意转让荒地，本人同意解除合同，由丘腾金返还预付款10 000元，并支付本人因荒地支付的推土、砍树工资及建筑材料费用3 830元。
【争议焦点】
农民在未取得荒地使用权或承包经营权的情况下，即将荒地及地上房屋转让，并签订合同。在双方协商一致的情况下，可否解除合同；若合同可解除，农民可否要求返还荒地及房屋。
【审判结果】
一审法院判决：解除丘火腾与丘腾金口头达成的房屋买卖协议；丘火腾返还丘腾金房屋一栋及猪舍二栋，并交回房屋的钥匙一串；丘腾金应返还丘火腾购房款人民币10 000元；驳回丘腾金的其他诉讼请求。
宣判后，双方当事人均未提起上诉，一审判决已经发生法律效力。
【审判规则评析】
双方当事人虽拟定了书面买卖协议，但因双方均未在协议上签字，且丘腾金对买卖协议的真实性、合法性存有异议，故不能认定双方达成了书面买卖协议。此后，丘腾金将涉案房屋、荒地交付丘火腾，丘火腾也支付了定金并出具欠条一份，由此可以认定双方当事人达成了口头买卖协议。因双方当事人系同村村民，故其关于转让房产的协议，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效。鉴于双方当事人对解除买卖合同达成一致意思表示，故口头买卖合同应予解除，合同解除后当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故丘火腾应返还涉案房屋，但丘腾金无权要求丘火腾返还涉案荒地。
根据举证责任分配原则，丘腾金应当提供证据予以证明，但其未能提供充分证据证明双方当事人形成了借用荒地关系。同时，《中华人民共和国土地管理法》规定，除法律规定属于国家所有外，农村和城市郊区的土地属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山亦属于农民集体所有。对于农民集体所有的土地，一般由村集体经济组织或者村民委员会、村民小组经营、管理。农民通过行政审批、承包等方式取得农村土地的使用权、承包经营权的，可以在一定范围内转让、流转土地使用权。据此，丘腾金并未取得涉案荒地的所有权或使用权、承包经营权，且其不能举证证明荒地面积、四至界线，故关于将涉案荒地出借给丘火腾的主张不成立，其要求丘火腾返还涉案荒地的诉请在其尚未获得土地使用权或承包经营权前亦不成立。即使丘火腾无正当理由占用涉案荒地系无权占有，亦应当由权利人追究。至此，丘腾金与丘火腾之间并不存在荒地借用关系，丘腾金无权要求丘火腾返还荒地，丘火腾无权占有荒地应由相应权利人追究。关于丘火腾所称推土、砍树工资及建筑材料费用，因不是在房屋买卖过程中支付，而是平整荒地的费用，且丘腾金对该笔费用提出了异议，故丘火腾可另行主张。综上，双方当事人达成的口头买卖协议解除，合同解除后丘火腾应返还涉案房屋，同时丘腾金应返还定金，但丘腾金不具有涉案荒地的使用权或承包经营权，其无权要求丘火腾予以返还。
【适用法律】
《中华人民共和国合同法》第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国土地管理法》第八条 城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第十条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
【法律修订】
1.《中华人民共和国民事诉讼法》于2007年10月28日修正，自2008年4月1日起施行。本案例适用的第六十四条内容没有变更。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》于2012年8月31日再一次修正，自2013年1月1日起施行。本案例适用的第六十四条内容没有变更。
【法律文书】
民事起诉状 民事答辩状 律师代理意见书 民事一审判决书
【效力与冲突规避】
参考性案例 有效 参考适用
丘腾金诉丘火腾农村房屋买卖合同纠纷案
【案例信息】
【案 号】 (2010)汀民初字第415号
【案 由】 农村房屋买卖合同纠纷
【权威公布】 被中国法制出版社《中国法院2012年度案例：房屋买卖合同纠纷》收录
【审理法院】 福建省长汀县人民法院
【审级程序】 第一审程序
【审理法官】
【原 告】 丘腾金
【被 告】 丘火腾
《民事判决书》
原告：丘腾金。
被告：被告丘火腾。
原审法院经审理查明：丘腾金与被告丘火腾系兄弟关系。2002年，因赣龙铁路建设需要，丘腾金被政府安置在讼争地居住。2008年，农历10月24日，丘腾金全家迁移到永安务工。丘腾金与被告丘火腾、亲戚经协商草拟了书面买卖协议一份，约定：丘腾金将其使用的房屋、猪舍、荒地转让给被告丘火腾，被告丘火腾支付相应价款。双方均未在买卖协议上签字。此后，丘腾金以66 000元价格将房屋及猪舍转让给被告丘火腾，被告丘火腾于同日支付10 000元定金给丘腾金，并就余款56 000元出具一份欠条，欠条上记载该款为购房款。现被告丘火腾仍未支付余款，而讼争地没有取得合法使用权。
丘腾金以其对讼争权利没有合法处分权利为由，诉至法院，请求解除双方签订的买卖协议，被告丘火腾归还房屋及借给其使用的荒地。
被告丘火腾答辩称，买卖协议约定的转让标的包括房屋和荒地，现丘腾金认为不包括荒地，如果丘腾金不愿意将荒地一同转让，则本人同意解除合同，但是丘腾金应返还预付款10 000元，并支付本人支付的荒地推土、砍树工资及建筑材料费用3 830元。
本院经审理认为：原、被告双方虽然于2008年农历10月24日请人书写了书面买卖协议一份，但双方均未在买卖协议上签字，而且双方对该协议的真实性、合法性、关联性都有异议，故不能认定原、被告达成了书面买卖协议。鉴于被告于协议签订当日已付给原告10 000元，并向原告出具了欠购房款的欠条一份，原告也将房屋钥匙交付给被告，被告已接收了房屋及猪舍，由此可以认定原、被告就房屋买卖达成口头协议。由于原、被告均为同村村民，其关于转让房屋及猪舍的协议，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效协议。原告将其建造的房屋及猪舍作价转让给被告，现又以尚未取得土地使用权为由，要求解除双方的买卖协议，被告也同意解除合同，故原、被告双方对解除房屋买卖协议的意思表示一致。因此，原告诉请解除双方达成的口头房屋买卖协议，可以支持。依照《中华人民共和国合同法》的规定，合同解除后，当事人可以要求恢复原状，故原告要求被告返还房屋的诉请，符合法律规定，应予支持。
原告要求被告返还其借给被告使用的荒地，根据举证责任分配原则，原告应对借用合同的成立提供证据予以证明。但现有证据尚不能证明原告与被告之间发生借用荒地的法律关系。依据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。同时，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。原告未能提供证据证明荒地面积、四至界线，而且其没有取得荒地的使用权或承包经营权，故原告关于其对荒地尚无处分权，认为已将荒地借用给被告，并要求被告返还的诉请，在原告尚未取得土地使用权或承包经营权之前，法院不作处理。即使被告没有正当理由使用了诉争荒地，也属于法律规定的无权占用，相应责任应由权利人予以追究。被告要求原告在解除合同后返还10 000元购房款的主张，符合法律规定，应予支持。关于被告要求原告支付推土、砍树工资及建筑材料费用3 830元的主张，因按被告陈述，该3 830元款项系被告补偿给案外人李元发的，并没有支付给原告本人，故笔费用并非房屋买卖中产生，而是因平整荒地支付，况且原告对该笔费用支出的真实性、合法性、关联性存有异议，故被告要求原告归还3 830元的主张，可另行处理。
福建省龙岩市长汀县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原、被告于2008年农历10月24日口头达成的房屋买卖协议。
二、被告丘火腾应于本判决生效之日起十日内，返还丘腾金房屋一栋及猪舍二栋，并交回房屋的钥匙一串。
三、丘腾金应于本判决生效之日起十日内，返还被告丘火腾购房款人民币10 000元。
四、驳回丘腾金的其他诉讼请求。