一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案争议焦点为双方所签《北京市存量房屋买卖合同》是否系当事人真实意思表示。双方进行房屋交易时为男女朋友关系，且女方欠在有巨额外债的情况下还低价将该房屋出售给男方，房屋交易情况明显不符合常理，故女方主张诉争《北京市存量房屋买卖合同》系其在受欺诈的情况下签署的，法院予以采信。1.判令撤销双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2017年12月2日，涿州致远房地产开发有限公司（出卖人）与高某（买受人）签订《房屋买卖合同》，约定房屋坐落于涿州市东城坊镇中国农大科技园区内xxx幢xx单元xx层xxx号，预测建筑面积91.9平方米，总金额971041元。2020年12月1日，高某（甲方）与刘某（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定房屋坐落涿州市东城坊镇中国农大科技园区内，建筑面积91.9平方米，买卖成交价格97万元，定金1万元将来从总房款中扣除，第一次预付款50万元2020年10月30日，第二次预付款46万元2020年12月1日。2020年12月10日，刘某（出卖人）与高某（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋坐落为海淀区上庄三嘉信苑xx号楼x层x单元xxx号，房屋总价款150万元，买受人应当于2020年12月20日前向出卖人支付。2020年12月10日，上述三嘉信苑房屋过户登记至高某名下。2021年8月12日，刘某前往北京市公安局海淀分局上庄派出所报案被诈骗，称高某以谈恋爱的名义骗取其在北京市海淀区上庄镇三嘉信苑x号楼x单元xxx号房屋；北京市海淀区上庄镇三嘉信苑x号楼x单元xxx号房屋之前是有抵押的，其父亲出钱将抵押赎回了，后来其父亲让其卖掉房子还钱，其不想还其父亲的钱，加上其另有60万元外债，高某了解后鼓动其将上述房屋过户至高某名下，同时说将涿州的房屋过户给其，等其父亲要钱时用涿州的房子抵账；高某一共向其转账102.28万元，其取现给高某53万元左右；2021年2月份，高某的儿子到北京，之后高某开始疏远刘某，2021年4月，高某要求刘某从三嘉信苑的房屋中搬出。高某到公安机关称，2020年6月，其和刘某处男女朋友，其发现刘某在外面欠了几百万外债，三嘉信苑的房屋已经被刘某抵押出去了，2020年12月房屋抵押到期，刘某不能如期还款，就把房子卖给高某了；其通过银行转账方式给了刘某102.28万元，刘某给了其53万元现金，其实际转给刘某的钱是49.28万元；三嘉信苑的房子之前抵押了200万元，房子当时的真实价格在200万元左右，因为其和刘某处对象，刘某欠其父亲200万元的债务及几十万元的信贷，房子卖给市场可以多卖钱，卖给高某后虽然钱少一点（当时高某只能筹到150万元左右的钱，高于150万元高某当时就没打算买了），刘某还可以继续和高某居住5年，如果卖给市场后如果拿到的都是资金，就得用于还债了；其和刘某正常处对象，没有说到结婚。2021年9月3日，高某在公安机关签写《材料补充》，载明“刘某卖房背景：外欠贷款270多万，三嘉信苑于2019年7月29号已经抵押贷款200万，信用卡和房屋抵押贷款每月需偿还几万元，她的工资4000元左右，无力偿还，面临三嘉信苑房子被拍卖危险。正好她父亲处理了一套房子，于是借给刘某200万，把廊坊银行的抵押贷款结清，三嘉信苑房子解押。期间我们是恋爱关系。她和父亲和妹妹关系不好，几十万信贷无法偿还，另担心随时父亲收回她的房子，于是决定把房子卖给我，尽快过于我名下。以房价150万价格卖于我。就把涿州房子原价97万元置换，余额53万元以转账形式付给刘某，全程我们共同参与。（备注：当时我涿州的房子因延期等其他问题，本可以原价退房，刘某不让退，愿意按原价购买）。经核算，转让余额至今不足53万元可以随时以转账的形式付给刘某”。高某另向公安机关提供2020年11月15日高某、刘某签写的《收款证明》，载明“截止2020年11月15日共收到高某购买刘某名下上庄三嘉信苑xx号楼x单元xxx购房款175万元，房产过户当天尾款25万元付清（补充协议如果买方刘某不能给予过户或单方毁约，将按当前5年贷款利率的四倍计息，首次转预付购房款付款日为计息日）”。刘某报案后，高某另向刘某支付房款37200元。庭审中，经法院向高某释明如诉争《北京市存量房屋买卖合同》被撤销，高某对其付款情况及涿州房屋的意见，高某坚称其没有欺诈，合同不应被撤销。刘某另提交多份证人证言佐证其与高某谈论结婚一事，高某均不予认可。刘某称2021年6月，高某称上庄房屋装修，期间需要租一个离医院近一点的房屋，一起上下班，刘某搬到该承租房后，高某就经常以盯着装修为由，没有在租的房屋中居住，之后再无一起居住，高某又把自己的孩子和母亲接到上庄房屋居住，实际上是高某将刘某骗出案涉房屋的。高某称2021年5月刘某另租房居住，高某按照每月1500元给刘某支付租房补助。刘某称其当时打算将房屋以230万元的价格出售，但高某说要跟刘某结婚，把房子卖给高某，结婚后还可以继续居住，如果刘某父亲将来要钱，可以把涿州的房屋给刘某父亲。高某称当时诉争房屋市场价是190万元左右，其当时同意刘某出售诉争房屋后继续在诉争房屋居住5年，所以刘某出售给高某的房屋价格也低于市场价；签订上庄房屋买卖合同时，双方就协商好用涿州的期房抵一部分房款。高某另提交物业费票据称涿州市房屋已经交付。一审法院认为，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，2020年时，刘某有外债260万元左右，当时刘某与高某系男女朋友关系，高某在公安机关亦认可诉争三嘉信苑房屋市场价在200万元左右。刘某以150万元的价格将诉争三嘉信苑房屋出售给高某，且其中97万元房款用涿州市的房屋折抵，该交易行为明显不合常理。高某称因其同意房屋交易后刘某继续在该房屋中居住5年，故刘某低价将该房屋出售给高某，但高某就其上述主张未提交充分证据证明，且2020年12月10日房屋过户后，2021年五六月份刘某即从诉争三嘉信苑房屋中搬出，故就高某的上述主张，法院不予采信。考虑当时刘某欠有巨额外债，且刘某与高某进行房屋交易时为男女朋友关系，双方房屋交易情况明显不符合常理，高某在取得房屋登记后亦未按照其自述的承诺刘某继续居住5年履行义务，故刘某主张诉争《北京市存量房屋买卖合同》系其在受欺诈的情况下签署的，法院予以采信，就刘某要求撤销上述合同并将房屋过户至刘某名下的主张，法院予以支持。经法院释明，高某坚持不就其已付房款及涿州市房屋提出权利主张，法院在本案中不予处理，高某可另案主张权利。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，因双方的合同关系发生在民法典施行前，故仍适用之前的法律、司法解释的规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条之规定，判决：一、撤销刘某与高某于2020年12月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、刘某于本判决生效后10日内将北京市海淀区上庄三嘉信苑xx号楼x层x单元xxx号房屋过户至其本人名下，高某予以配合。一、双方约定以涿州房屋97万元抵购房款合理合法。刘某以涿州房屋折抵房款是为了不因卖房收取现金后偿还其父借款，双方签订买卖合同是涿州房价与购买时价格并无较大差距，高某还要承担契税、公共维修基金、过户税费等费用。二、双方关于刘某享有五年居住权的约定真实存在，双方均已确认。三、双方约定的五年居住权，已经通过租金补偿的形式转化，不能仅以居住来确定是否履行。刘某因自身原因搬离涉案房屋另行租房，双方关于五年居住权的约定已经转化为通过每月向刘某支付1600元租金补偿的形式继续履行。四、双方签订合同属于自愿交易行为，合理合法，不存在欺诈。刘某明知涿州房屋是期房，且并非烂尾楼，目前正在办理产权证。五、一审法院并未对高某的权利作出充分的释明，仅以二选一的问题简单询问，不符合法律规定也不符合节约司法资源、减少诉累的导向。一、高某为谋求刘某房产，对刘某实施了欺诈行为，一是谎称二人即将结婚，刘某在卖房后依然能实际占有涉案房屋；二是隐瞒用于抵价的涿州房产无法办理房产证的真相，告知刘某可以用该房产给其父亲还债。二、刘某因高某的欺诈行为，陷入了错误认识，基于错误认识以明显不合理的价格和方式处分了自己的房屋。刘某内心并不想真正卖房，是否能够继续在涉案房屋居住、是否能够应付父亲的催债行为是刘某是否签订涉案买卖合同最重要的两个考量因素，而高某正是在这两个最重要的考量因素上面实施了欺诈行为，利用了刘某急于结婚、急于摆脱父亲催债的心态，使刘某陷入了自己即将与高某结婚，婚后可以继续在涉案房屋居住生活，然后用涿州房产应付父亲催债的错误认识，基于该错误认识才以明显不合理的价格和方式处分了自己的房屋。然而，刘某既没能与高某结婚，无法办理房产证的涿州房产也无法给父亲抵债。三、高某背弃承诺，将刘某骗离涉案房屋，更显示了其欺诈行为的处心积虑。高某谎称刘某可以继续居住五年本身就已经构成欺诈，2021年5月至6月高某委托同事在单位附近租房，以装修为由将刘某骗离了涉案房屋，每月向刘某支付租金补偿，但刘某从未同意将居住权以租金补偿的形式转化，从搬离后不久便向高某表达不满，在2021年8月就已经报案。刘某看重的是继续居住自己房屋的权利，而非一些经济补偿，否则当初就不必以明显不合理的低价签订涉案合同。二审中，高某主张刘某自愿搬出涉案房屋，双方同意每个月通过给租房补助形式来实现五年居住权的约定，但高某提交的两份转款凭证不足以证明其主张。另，高某系按照每月1600元的标准向刘某支付租房补助。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案争议焦点为高某与刘某所签《北京市存量房屋买卖合同》是否系当事人真实意思表示。交易当时高某与刘某存在恋爱关系且刘某欠有260万元左右外债，高某在公安机关陈述三嘉信苑房屋市场价在200万元左右，双方以150元的低价达成交易，其中97万元房款用涿州市的房屋折抵，上述交易行为有悖常理，且高某自认交易时承诺刘某继续在该房屋中居住5年，但在办理房屋过户登记后高某未能保障刘某继续在三嘉信苑房屋居住5年的权利，高某虽上诉主张将居住权以租金补偿的形式转化，但其提交的证据不足以证明双方对此达成一致，结合刘某搬离三嘉信苑房屋后不久即报案的情形及双方当事人的陈述意见，应当认定该房屋买卖行为违背了刘某的真实意思，一审法院认定《北京市存量房屋买卖合同》系刘某在受欺诈的情况下签订的并对其予以撤销的处理正确，本院予以确认。就合同撤销后的购房款返还等事项，高某可另案主张权利。综上所述，高某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
案号：（2022）京01民终7859号
转自：丽姐说法
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徐红梅律师，大连市优秀律师。毕业于辽宁大学法学院，法律硕士。系辽宁省首批婚姻家庭法专业律师、辽宁省首批劳动法专业律师。辽宁省婚姻家庭委员会委员。
徐律师现就职于辽宁信德律师事务所，2004年4月至今一直从事律师工作，期间曾任大连金普新区人力资源和社会保障局的法律顾问8年。徐红梅律师有着近30年的法律从业经验。工作作风严谨，思维敏捷，具有丰富执业经验和业务实操能力。
徐律师主要办理离婚、遗产继承、夫妻共同财产分割、劳动争议、劳动工伤认定及待遇、合同纠纷、股权转让、刑事辩护等案件的诉讼、非诉讼业务。十几年来共办理各类案件几百件。曾参与多个企业人员优化和减裁员方案制定和处置。
执业证号：12102200511553918
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