再审申请人（一审被告、二审上诉人）：沈阳市苏家屯区人民政府。
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：沈阳市自然资源局（沈阳市规划局、沈阳市林业和草原局）苏家屯分局。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：沈阳华锦置业有限公司。
再审申请人沈阳市苏家屯区人民政府（以下简称苏家屯区政府）、沈阳市自然资源局（沈阳市规划局、沈阳市林业和草原局）苏家屯分局（以下简称区自然资源局）因与被申请人沈阳华锦置业有限公司（以下简称华锦公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服辽宁省高级人民法院（2020）辽民终691号民事判决，向本院申请再审。本院于2021年11月12日作出（2021）最高法民申4765号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人苏家屯区政府委托诉讼代理人佟跃琳、李宗胜、区自然资源局委托诉讼代理人逄忠臣、李凤芝、被申请人华锦公司委托诉讼代理人姜頔、赵悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
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本院再审认为，本案再审审理的焦点问题是：一、苏家屯区政府、区自然资源局是否构成违约；二、案涉违约责任如何确定。
一、关于苏家屯区政府、区自然资源局是否构成违约问题
经查，案涉《国有建设用地使用权出让合同》签订于2011年9月13日，该合同约定的案涉土地净地交付时间为2011年9月1日。根据现已查明的事实，案涉土地在合同签订时并未全部达到交付标准。因此，在案涉《国有建设用地使用权出让合同》签订时，合同约定的违约事实即已发生。华锦公司作为房地产开发公司，在案涉《国有建设用地使用权出让合同》签订前对土地现状进行了多轮尽调，对案涉土地名为净地出让实为毛地出让的事实显属明知。根据合同法基本原理，合同中关于违约责任的条款，应是就将来可能发生的违约事实，约定由违约方向守约方承担相应责任的条款。由此可见，案涉《国有建设用地使用权出让合同》中关于案涉土地交付时间及所对应的迟延交付违约责任条款并非苏家屯区政府、区自然资源局和华锦公司的真实意思表示。否则，苏家屯区政府、区自然资源局自缔约时即已构成违约，就需承担13天的迟延交付土地违约责任，这显然与双方缔约时的真实意思表示不符。原审认定苏家屯区政府、区自然资源局应按照合同约定从未交付土地之日起承担迟延交付土地违约责任，该认定不符合本案各方关于案涉土地毛地出让的真实意思表示。因此，案涉《国有建设用地使用权出让合同》中关于案涉土地交付时间及所对应的迟延交付违约责任的条款，属双方通谋的虚假意思表示。
本案一审时已生效的《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”。据此，案涉《国有建设用地使用权出让合同》关于土地交付时间及其对应的迟延交付土地违约责任条款，属双方通谋的虚假意思表示，依法应认定为无效条款。上述条款无效后，应视为苏家屯区政府、区自然资源局和华锦公司对案涉土地交付时间及迟延交付土地的违约责任没有进行约定。尽管本案各方当事人在案涉《国有建设用地使用权出让合同》签订后未就案涉土地交付时间达成补充约定，但在华锦公司如约交付土地出让金的情况下，苏家屯区政府、区自然资源局在案涉《国有建设用地使用权出让合同》签订后历经七年时间才完成了案涉全部土地的交付义务，已明显超出合理期限，构成违约，依法应当承担相应的违约责任。区自然资源局虽再审主张其不应承担违约责任，但该局作为案涉合同主体和国有土地使用权出让方，依法亦应承担迟延交付土地的违约责任。
二、关于案涉违约责任如何确定问题
如前所述，苏家屯区政府、区自然资源局应承担迟延交付土地的违约责任。因案涉《国有建设用地使用权出让合同》关于土地交付时间及迟延交付违约责任的条款被认定为双方通谋的虚假意思表示而无效，苏家屯区政府、区自然资源局的违约责任在没有合同约定的情况下，应当根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条和第一百一十三条关于违约损失赔偿的规定加以确定。原审判决错误认定案涉《国有建设用地使用权出让合同》违约条款有效，并进而将苏家屯区政府、区自然资源局的违约责任认定为案涉未交付土地部分对应的出让金3689万元，属适用法律错误，本院依法予以纠正。
根据《中华人民共和国合同法》的上述规定，苏家屯区政府、区自然资源局迟延交付土地的违约责任，应以违约给华锦公司造成的实际损失为限。本案中，华锦公司一审起诉索赔金额为5000万元，华锦公司依法应就该损失金额承担举证责任。本案原审时，华锦公司不能提供充分证据证明其具体损失数额，而苏家屯区政府则举证证明华锦公司因土地迟延交付客观上获得了房价上涨带来的2.6亿余元销售溢价。本案再审期间，华锦公司举证证明其为开发建设案涉房地产贷款利率为年化7.38%，主张苏家屯区政府应以该贷款利率为标准、以案涉土地出让价款148,178,726元为基数，向其赔偿2758天迟延履行的利息损失83,778,769.89元。经查，苏家屯区政府、区自然资源局迟延交付土地对应的土地出让金为3689万余元，华锦公司要求以案涉土地全部出让金148,178,726元作为基数计算利息损失的主张不能成立；华锦公司支付的案涉土地出让金来源于其自有资金而非贷款，而前述贷款用于其对已交付土地的开发，故该贷款利率与案涉土地出让金的利息损失无关。因此，华锦公司的该项赔偿主张，依法不能成立。
因苏家屯区政府、区自然资源局在收取华锦公司交纳的3689万余元土地出让金后未及时交付相应的土地使用权，在华锦公司不能提供证据证明其还存在其他实际损失的情况下，苏家屯区政府、区自然资源局依法应向华锦公司赔偿该3689万余元在对应土地交付前的资金占用损失。据此，苏家屯区政府、区自然资源局依法应承担的违约责任，应以同期同类银行贷款利率为标准，根据苏家屯区政府对案涉未交付土地的分批交付实际，分段计算未交付土地所对应土地出让金的资金占用损失。本案再审期间，苏家屯区政府据此分段计算的该资金占用损失为11,391,644.08元，华锦公司对该计算结果不持异议。据此，本院认定苏家屯区政府、区自然资源局就迟延交付案涉土地的违约行为，向华锦公司赔偿损失11,391,644.08元。
综上，原审判决适用法律错误，应予纠正。苏家屯区政府、区自然资源局关于改判违约金的再审请求，依法成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销辽宁省高级人民法院（2020）辽民终691号民事判决及辽宁省沈阳市中级人民法院（2019）辽01民初133号民事判决；
二、沈阳市苏家屯区人民政府、沈阳市自然资源局（沈阳市规划局、沈阳市林业和草原局）苏家屯分局于本判决生效之日起十日内给付沈阳华锦置业有限公司迟延交付土地违约金11,391,644.08元；
三、驳回沈阳华锦置业有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费291,800元，由沈阳市苏家屯区人民政府、沈阳市自然资源局（沈阳市规划局、沈阳市林业和草原局）苏家屯分局共同负担66,530元，由沈阳华锦置业有限公司负担225,270元；鉴定费21,615元，由沈阳市苏家屯区人民政府、沈阳市自然资源局（沈阳市规划局、沈阳市林业和草原局）苏家屯分局共同负担4928元，由沈阳华锦置业有限公司负担16,687元；二审案件受理费291,800元，由沈阳市苏家屯区人民政府、沈阳市自然资源局（沈阳市规划局、沈阳市林业和草原局）苏家屯分局共同负担66,530元，由沈阳华锦置业有限公司负担225,270元。
本判决为终审判决。
审判长 周其濛
审判员 向国慧
审判员 郑 勇
二〇二一年十二月十七日
法官助理 邢智超
书记员 曹美施
徐红梅律师，大连市优秀律师。毕业于辽宁大学法学院，法律硕士。系辽宁省首批婚姻家庭法专业律师、辽宁省首批劳动法专业律师。辽宁省婚姻家庭委员会委员。
徐律师现就职于辽宁信德律师事务所，2004年4月至今一直从事律师工作，期间曾任大连金普新区人力资源和社会保障局的法律顾问8年。徐红梅律师有着近30年的法律从业经验。工作作风严谨，思维敏捷，具有丰富执业经验和业务实操能力。
徐律师主要办理离婚、遗产继承、夫妻共同财产分割、劳动争议、劳动工伤认定及待遇、合同纠纷、股权转让、刑事辩护等案件的诉讼、非诉讼业务。十几年来共办理各类案件几百件。曾参与多个企业人员优化和减裁员方案制定和处置。
执业证号：12102200511553918
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