房屋租赁合同解除法律分析
一、实务案例
原告光大公司与被告加州公司签订租赁合同，原告将某房屋租给被告经营使用 ， 租期为2011年8月8日至2021年8月7日止 。 租金为每月15万元，支付方式为年付 。保证金15万元 ，可抵做被告应承担的违约金。双方约定，原告在场地所属大楼为被告广告位，租金每年20万元 。对于违约责任 ，合同约定原告违反合同义务应积极及时采取补救或改善措施，催告后未解决且造成被告损失的，被告有权选择解除合同；如被告经营亏损，被告有权决定提前终止合同履行，但应提前6个月书面告知原告，并需向原告支付年度租金50%的违约金作为终局赔偿。
2015年8月10日，合同约定广告位被政府主管部门拆除，8月17日原告向被告发出催款通知书，催收2015年9月17日至2016年9月16日房屋租金。
2015年8月30日，被告向原告发出 《关于广告位的催告函》 ，要求原告恢复广告位，并主张在广告位恢复前，暂停支付租金 。2015年10月15日，原告向被告发函，称被拆除的广告位政府相关部门答复需要统一规划 ，原告同意调整2015年至2016年期间的房屋租金为130万元，要求被告交纳租金。
2015年10月28日 ，原告再次向被告发函，要求被告三日内支付租金。2015年11月2日，被告向原告发出 《解除合同及交还房屋通知函》 ，称原告未能按照合同约定提供广告位，被告决定解除合同及补充协议，已腾空房屋。2015年11月4日，原告与被告办理房屋交接手续，收回涉案房屋。
2015年12月10日 ，原告诉至法院，要求法院判决解除双方的租赁合同关系、被告向原告支付拖欠的20余万元租金及解约违约金160余万元。被告称合同解除的原因是原告不能按照合同约定提供约定的广告位所致，应由原告承担违约责任。
案件审理中，双方认可2015年8月10日合同约定的广告牌被拆除，一直未能恢复；双方均认可房屋租赁合同关系已于2015年11月4日解除。但对于合同解除的责任，原告主张系被告经营不善，擅自解约应承担违约责任；被告主张系原告不能按照合同约定提供广告位，影响被告经营，应由原告承担违约责任。原告收回房屋后，于2015年11月30日将房屋租与案外人。
一审法院经审理后认为：双方均认可租赁合同关系已于2015年11月4日解除，对此予以确认。原告在合同履行期间不能按照合同约定提供广告位，违反合同约定应承担违约责任。但原告向被告提供涉案的广告位只是合同关系中的次要而非主要义务，即使原告不能按约提供广告位，也不能认定该违约情形导致合同目的无法实现或合同无法继续履行。被告自行搬离租赁场地，导致合同无法继续履行，是导致合同解除的根本原因。最终判决如确认原告与被告的房屋租赁合同关系于2015年11月4日解除，被告向原告支付租金17万余元、违约金12万余元，驳回原告其他诉请。
一审判决后，原告不服一审判决提起上诉，二审法院经审理后驳回上诉，维持原判。
二、合同解除的类型
依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。但是，万事万物总是处于不断的变化发展之中，合同签订后，因为合同签订后的一些情况的发生或者变化，会导致合同无法继续履行或者继续履行已无实际意义，所以在坚持维护合同效力的前提下，《合同法》规定了在特定情况下准许当事人解除合同。一般来讲，合同解除分为三种类型：
第一是协商解除。合同法第93条第1款规定，当事人协商一致，可以解除合同。一般来讲，合同是当事人双方互为设立权利义务的协议，合同之所以不能单方擅自解除，是因为单方解除合同可能侵害合同相对方的权利，双方如果能对相关权利义务的分配达成一致，双方自然可以解除合同。协商解除是最常见、最经济和最有效的合同解除类型，避免了通过司法诉讼或者仲裁所需要耗费的成本，如果能够协商解决，达到目的，自是合同解除的最佳选择。
第二是法定解除。合同法第94条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的以及法律规定的其他情形的，当事人可以解除合同。法定解除的条件是特定情况的发生，导致合同目的不能实现，合同一方或者双方继续履行合同已无法实现合同目的，法律赋予了合同当事人解除合同的权利。法定解除有两点需要注意：一是法定解除权的行使无需合同约定，合同解除的法定事由出现后，当事人既可以依法行使解除权；二是行使合同的法定解除权要受到“不能实现合同目的”的限制，依据《合同法》“鼓励交易”的原则及《合同法》第94条的规定，在没有出现根本性违约的情况下，即使当事人一方确实有违约行为，但是对于实现合同的目的没有实质性影响，当事人可以主张违约责任，但是要求依据法定解除权解除合同的，不应予以支持。
第三是约定解除。合同法第93条第2款规定，当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。约定解除是当事人之间根据自身的情况而在合同中约定的发生特定情况可以解除合同的条款，即使不存在法定解约事由的情况下，当事人约定的条件成就，即可以主张解除合同。约定解除的理由和条件要比法定解除的理由和条件更为广泛和多样。
约定解除的适用在司法实践中有三点需要注意：第一，约定解除赋予了解除权人约定解除权，但不代表合同约定的解除条件成就，合同就自行解除。解除权人有权放弃行使权利，继续履行合同；第二，约定解除条款一般是赋予当事人一方有解除权，当约定解除条件成就时，只有解除权人可以行使，对方无权依据约定解除条款行使解除权；第三，也是较有争议的一点，约定解除的条件成就时，是否需要达到“合同目的不能实现”的程度，本文拟在下文继续探讨。
三、合同解除权的法律运作体系
协商解除是当事人双方自行解除合同，如果不侵害第三人或者国家的合法权益，一般不进入司法程序，自然不涉及法律运作体系。谈及合同解除权的法律运作体系，指的就是当事人一方依据合同法第93条第2款和第94条规定的法定解除权或约定解除权解除合同的法律流程。
合同法第93条第2款和第94条规定了当事人可以行使解除权的情形，主要包括约定解除条件实现、不可抗力、预期违约、迟延履行至合同目的不能实现以及兜底性条款等，当相关情形出现时，当事人（解除权人）可以解除合同。第96条第2款进一步规定，当事人一方依照第93条第2款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。即合同解除权人可以以解除合同通知的方式通知合同相对方解除合同，解除通知的效力自通知到达对方时合同开始。
但是，合同法也规定了合同相对方的异议权，以保护相对方的权利。合同相对方对解除通知有异议的，可以向人民法院或仲裁机构请求确认解除合同的效力。最高法院《合同法》解释（二）（以下简称《解释（二）》）对相对方的异议权行使作了进一步规定，该解释第24条规定，当事人对合同法第96条规定的合同解除虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。结合上述法律规定，可以总结合同当事人解除合同的法律运作体系如下：
首先，合同一方当事人在合同履行中发现相对方出现了《合同法》第93条第2款、第94条所规定的情形时，当事人（解除权人）可以此为依据向合同相对方发出解除合同通知，行使合同解除权。当该通知送达相对方时，当事人即为行使了合同解除权，合同即处于一种待确认解除的状态。
其次，合同相对人收到解除通知后，必然面临两种选择，一是认可合同解除方解除通知的内容，对解除通知不持异议。此种情况下，双方可以协商合同解除的相关后续事宜或者放弃异议权，按照通知的时间履行合同后续事宜，相对方对解除通知无异议的，合同自相对人收到解除通知之日或解除通知约定的日期解除；二是相对人对解除通知有异议，依据《合同法》的规定，相对方对解除通知有异议的，应当在解除通知约定期间或法定期间内（三个月）向人民法院或者仲裁机构请求确认解除合同通知的效力。
再次，合同相对方对解除通知虽有异议，但是未在法定或约定期限内提出，抑或未按照法定程序路径向法院或仲裁机构提起诉讼或仲裁的，应视为合同解除的条件实现。如果相对方未依照法定期间或法定途径对解除合同通知提出异议的，如在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院应不予支持，合同应在解除通知约定之日或解除通知到达之日解除。
复次，如果相对方对合同解除通知依法向法院或仲裁机构提起诉讼或仲裁的，则合同解除通知的效力应当由法院或仲裁机构的裁决认定。解除通知中的条件符合法律规定的，应认定合同于解除通知约定之日或解除通知到达之日解除；如果认为解除通知的解除条件不符合法律规定的，则合同应当继续履行，解除合同通知不发生解除合同的效力。
最后，法院或仲裁机构确认解除通知是否发生效力应以解除理由是否属于合同目的不能实现或继续履行显失公平为条件。对于合同一方发出解除合同通知的，如果其依据的条件是导致合同目的不能实现或合同继续履行显失公平的，应当认可解除通知的效力，反之则应慎重考量。对于当事人依据法定条件发出解除通知解除合同的，判断通知是否发生效力，应当是以合同目的及继续履行是否公平作为基本判断原则；对于当事人在合同中约定的条件实现时，解除权人依据合同的约定发出解除通知，行使解除权时，人民法院或者仲裁机构是否应当认定解除通知的效力。
有观点认为应当坚持合同自由原则，尊重当事人的意愿。双方当事人既然已经约定了合同解除的条件，当条件成就时，解除权人发出解除通知解除合同的，应当予以确认；也有观点认为，应当坚持鼓励交易原则，即使双方在合同中约定了解除条件，但是解除条件实现并不代表合同丧失继续履行的可能性或者合同目的无法实现，在合同约定的解除条件实现时，解除权人发出解除通知解除同时，对于解除合同通知的效力认定，仍应当以合同目的能否实现为标准。
对此问题，笔者更倾向于第二种观点。
第一，合同自由原则的目的主要是指在合同订立时赋予当事人在合同主体、合同内容的选择上以自主权，法不禁止即可为，鼓励交易的合意形成；鼓励交易原则是对已经成立的合同最大可能的予以维护，除法律特别规定以外，严格限制合同无效和解除的条件，对可变更、可撤销的合同，倡导变更而非撤销。尽管合同自由原则也赋予了当事人约定解除合同条件的自由，但在合同目的能够实现的情况下，即使出现了约定解除的条件，也应当考虑案件整体情况，谨慎对待，而不应仅以合同约定条件实现即确认解除合同通知有效；
第二，约定解除条件实现不一定导致合同目的无法实现。司法实践中，当事人在合同中一般都会约定合同解除条件，而这些约定解除条件出现时，有些合同确实会因之无法继续履行。如买卖合同中，买卖的物品具有严格的季节性要求，如春节期间的烟花爆竹、中秋节期间的月饼，当事人均会约定迟延交付的解约条件，如果迟延交付导致购买方错过使用的期间，解除方发出解约通知要求解约的，应当确认解除通知的效力；反之如果购买的物品是日常性用品，如牙膏牙刷、面粉大米，即使存在迟延交付的情况，如果情况不是特别严重，继续履行对守约方并不会造成较大损失的，笔者认为即使合同约定的解除条件实现，解除方发出解除通知的，对于解除通知的效力应当严格对待；
第三，约定条件成立即解除合同容易导致显失公平的情况出现。以房屋租赁合同为例，大型的商业楼房租赁合同中，当事人在合同中经常约定承租方迟延交纳房屋租金三十日或十五日的，出租人即有权解除合同。而在司法实践中，承租人迟延交纳租金的情况非常常见，如果承租方出现迟延交纳租金达到三十日或十五日即可确认合同解除，并由承租方承担违约责任，处理起来就会出现显失公平的情况；又或当事人在合同中经常约定出租方交付的房屋需要维修时，出租方在三日或五日内应当维修，否则承租人即有权解除合同。而在司法实践中，出租人不一定能在三五日内维修完毕，如果承租方以此发出解除通知要求解除合同，并由出租方承担违约责任，处理起来会出现不合理的情况。笔者认为，公平原则是为民法乃至合同法最基本的原则，在处理相关争议时，应以公平为基本准则。
四、房屋租赁合同解除权行使常见问题
房屋租赁合同是一种诺成性合同，双方当事人一旦签订房屋租赁合同，无需交付房屋，合同即生效；房屋租赁合同又是一种双务有偿性合同，房屋租赁合同是出租人让渡房屋的使用收益权，承租人向出租人支付房屋租金，双方均对相对方互负给付义务；同时房屋租赁合同也是一种继续性的合同，合同的履行需要在一个较长的时间内持续完成，而非一次性交付就能完成。因此，在合同履行过程中，合同一方或双方出现法定或约定解除合同事由的情况经常发生，当事人一方或双方发出解约通知，行使合同解除权的情况经常发生。如何正确行使房屋租赁合同的解除权，笔者结合司法实践中的相关问题，总结如下三点，仅供参考：
首先，发出解除合同通知不代表合同已经解除。
无论是出租人还是承租人，在发现对方存在《合同法》规定的相关违约行为时，可依法发出解除合同通知，行使解除权。但必须明确的是，解除通知是否发生效力需要相对方或者人民法院或仲裁机构的最终确认。主张解除合同是守约方的权利，但相对方有异议的权利，发出解除合同通知并不代表合同已经解除，即使是行使解除权方也要继续履行合同直至合同解除通知为对方确认或被人民法院或仲裁机构确认生效。
其次，相对方应依照法定的程序和路径行使异议权。
解除合同通知虽然不必然引起合同解除的效果，但是如果相对人不依法行使异议权，则合同解除的通知发生法律效力。当租赁合同一方向相对方发出解约通知后，相对方应当按照合同约定或法定的期间内向人民法院或仲裁机构提出异议申请，请求对解除通知的效力进行确认。这时我国《合同法》规定的唯一法定异议程序和路径。如果相对人不及时提出异议或者未按照法律规定提出异议，则解除通知即发生解除合同的效力。也有观点提出，如果解除方要求解除合同的事由没有任何法律依据或者没有任何正当理由发出解除通知的，相对方即使在通知期满或法定期间届满后另行起诉或仲裁的，该解除通知不应当产生解除合同的效力。对于此种情况，笔者认为，当事人要求就出合同的通知有无理由或者理由是否成立，均是双方当事人的单方面认识，《合法》既赋予了解除方请求解除的权利，同时，《合同法》也赋予相对人通过异议进行救济的权利和途径，如果相对人不依法行使权利，则应当承担不利的法律后果。
最后，解除通知效力被确认前应继续履行房屋租赁合同。
房屋租赁合同的是一种继续性的合同，房屋出租人在履行合同时将出租房屋交予承租人使用的，即使双方存在争议，一方发出解除通知，双方均应继续履行相关的合同义务。如果发出解除通知后，自行采取措施影响房屋租赁合同继续履行的，如果解除通知的效力最终未被确认，则可能因为发出解除通知后的不当行为导致合同解除，并承担违约责任。如承租人迟延交纳租金，出租人向承租人发出解约通知后直接采取断水断电措施导致房屋租赁合同解除的，如果法院或者仲裁机构最终确认解除通知无效的，则最终的解约责任可能要有出租人承担；再如承租人以出租人未履行房屋的维修义务发出解约通知后，自行搬离涉案房屋导致房屋空置的，如果法院或者仲裁机构最终确认解除通知无效的，则解约的责任及空置的损失等都可能由承租人来承担。
五、本案的审理心得
回到本案中，原告光大公司与被告加州公司签订租赁合同，原告将房屋出租给被告经营使用，并为被告有偿提供广告位。在原、被告之间的房屋租赁合同关系中，原告作为出租方，负有向被告提供合同约定的房屋及广告位，并保持房屋及广告位的适租状态；被告作为承租人，应按照合同约定向出租人交纳房屋租金，合理使用妥善保管租赁房屋。在合同履行过程中，合同约定的广告位被有关部门拆除，被告以原告经催告后未恢复广告位为由向原告发出解除合同通知，并自行搬出承租房屋，以致成诉。
关于合同解除的问题，原告应向被告提供广告位被相关部门拆除，之后无法恢复使用，违反了合同约定，也达到了合同约定的“经催告未解决”的标准，被告以此为由发出解除通知、要求解除合同是其行使合同解除权的表现，并无不妥；原告在2015年11月2日收到被告的解除通知后，于2015年12月10日起诉，符合合同法及合同法解释（二）规定的异议程序和时间要求，因此被告的解除通知并未直接发生效力，是否生效应由法院确认。对于合同解除的时间，考虑到被告发出解约通知后，自行搬离，之后原告与被告完成房屋交接，收回了房屋。诉讼中，双方均认可交接房屋时间为解除时间，对此应予以确认。
但双方争议的焦点是解约责任的分配，这就仍需要讨论解除通知的效力问题。如果被告的解约通知生效，即可认定违约责任在于原告，自然应由原告承担解约责任；如果被告的解约通知不发生效力，则双方应继续履行合同，被告擅自搬出涉案房屋，则应承担合同解除的违约责任。
本案中，被告发出解约通知的理由为原告向被告提供的广告位被拆除后无法恢复，达到双方约定的解约条件。但是在整个租赁合同关系中，原告向被告提供广告位只是涉案争议合同的次要而非主要义务，原告无法按照合同约定提供广告位，违反了合同约定，应承担违约责任，但该违约行为并非根本性违约，不能以广告位无法提供认定双方的合同目的无法实现或合同无法继续履行，被告以此为由单方解除合同，依据不足，该解约通知效力不应予以确认；而被告发出解约通知，在被告尚未同意或法院确认效力之前，自行搬离了涉案房屋，导致合同无法继续履行，是合同解除的根本原因，应承担合同解除的责任。
必须明确的是，虽然被告自行搬离租赁场地是合同解除的根本原因，但原告不能按照合同约定提供广告位违约在先，对合同的解除存在相应的过错，故而应相应的减轻被告违约责任，以免处理结果显失公平。
当事人签订合同后，当事人一方或者双方出现违约的情况时常发生，在一方出现违约行为时，守约方依法行使权利，维护自己利益的行为是正当的，但笔者认为应当讲究诚信和适度，过度行使权利不一定能得到法院支持。
如承租人因资金困难，违反合同约定迟延十天交纳租金，出租人可以要求解除租赁合同，支付解约违约金，也可以要求支付迟延交纳租金的违约金、继续履行合同；再如出租人因人员紧张，未能按照合同约定在一周内履行修复房屋的义务，承租人可以以出租人不履行维修义务要求解除租赁合同，当然也可以自行修复房屋，要求出租人赔偿损失、继续履行合同。守约方在合同相对方出现违约情形时，有权要求解除合同，但是，合同并不必然因为违约行为出现而必然解除。违约者应当担责，但责任应当与违约的情形及合同的状况相适应，合同的解除应当以合同目的不能实现或者合同继续履行显失公平为条件，否则即使一方存在违约行为，守约方不主张违约赔偿而坚持要求解除合同，诉请应当不予支持。
六、法官提示
房屋租赁合同是一种双务性、有偿性、继续性的合同，在司法实践中，一方或双方违约的情况时常发生。如何正当合法的行使法律赋予的权利，维护自己的合法利益呢，笔者有以下五点建议：
第一，在签订合同时，应在房屋租赁合同中明确约定送达相关文件的程序和送达地址。为保证合同解除权的行使，方便解除通知的送达，应在合同中对送达相关文件的程序和地址明确载明，避免对解除通知送达与否产生争议；
第二，当事人在房屋租赁合同中确有特殊要求或目的而需要附解除条件的，应当在合同中载明，做到权利义务对等。如租赁房屋时，明确约定租赁房屋的目的是为了开设餐饮使用，如果无法办理相关餐饮手续，则应认定合同目的无法实现，则承租人以此发出解除通知的，其效力应当予以确认；反之，承租房屋时，并未告知出租人承租房屋的目的，在承租房屋后以无法办理相关餐饮手续要求解除合同的，则不应予以支持，即使确系无法继续履行的，承租人也应当承担解约的违约责任。
第三，争议发生后，行使解除权与异议权应按照法定程序行使。当合同相对方出现违约行为时，解除权人行使单方解除权应依照法律规定行使，通过书面解除通知方式送达违约方，行使解除权。合同当事人接到合同解除通知后应依法起异议程序，按照法定或约定的时间，向人民法院起诉或向仲裁机构申请仲裁。必须明确的是，与解除方协商并非法定异议程序，切莫在协商中超过了依法提出异议法定期间，损害自己的合法权益；
第四，发出解除通知后，在解除通知的效力未被确认之前，不要单方采取不当措施影响合同履行。发出解约通知，只是单方行使解除权，并不代表合同已经解除。在解除通知的效力未被确认之前，双方应继续履行合同义务，如果在发出通知后单方采取不当措施致使合同无法继续履行的，可能要承担合同解除的违约责任；
第五，行使权利应当适度、诚信。当事人签订合同的目的是为了督促合同的履行，而非借助解除权达到损人利己的目的，对于已经成立的合同，应最大可能保障其履行完毕，不可只为自己的利益过度损坏相对人的利益。司法实践中，有些当事人之所以选择解除房屋租赁合同，其原因并非是违约情形的出现，而是因为房屋租金市场价格出现较大波动，租金的价格偏低而又无法解除合同时，企图抓住承租人出现违约行为的机会，一举收回房屋，重新高价出租；抑或承租人承租房屋后经营不善，主动解约需要承担较重的解约责任时，也想抓住出租人履约不当的机会逃避应当承担的解约责任等。合同履行过程中，违约行为时常发生，违约也应当承担责任，但是违约不一定代表着合同解除。
即使是守约方，在行使合同解除权时，也应当坚持适度原则，切莫维权不成反受其害。当然在合同履行过程中应当尽量避免违约行为发生，在本案中，尽管未认定原告的违约行为是导致合同解除的原因，但是因为原告违约在先，在确定被告应承担的违约赔偿金数额时，充分考量了原告的过错，降低了被告应承担的违约赔偿责任，以保证案件实体处理的公正性。