【审判规则】
代理人以被代理人名义与房产开发商签订的购房合同，符合被代理人的真实意思表示且未违反法律法规规定的，合法有效。代理人在被代理人病逝后，未经被代理人妻子等利害关系人的同意，擅自要求开发商将房屋产权办理在自己名下并为此补签自己为购买人的购房合同，侵犯了利害关系人的合法权益，应认定为无效。
【关键词】
民事 异议登记不当损害责任 代理人 被代理人 购房合同 真实意思表示 病逝 利害关系人 同意 擅自 房屋产权 补签
【基本案情】
胡桂梅丈夫蒋XX在广东工作期间，胡桂梅正处于产假期，蒋XX遂委托其父亲蒋德厚在老家替其购买房屋。蒋德厚于2006年3月15日以蒋XX名义与颐然小区项目部（光山县城镇建设开发公司颐然小区项目经理部）签订一份《颐然小区售房合同书》，购买颐然小区项目部在光山县东城新区临街两间三层，总价款为293 000元，首付75 000元的商铺房一套，合同购买方签名为“蒋XX”并注明“蒋德厚代”。之后，蒋XX于次年突发心源性疾病猝死，蒋德厚于同年4月份找到项目部经理胡庆霞，以儿子已病故为由要求将房产证办在他的名下，随即胡庆霞即安排负责此项工作的项目部工作人员张国良办理。因县房管部门是按合同上签名办证，张国良与蒋德厚重新签订一份落款日期为2006年3月26日，但合同首页日期仍显示为2006年3月15日的售房合同。光山县房管所于2007年11月14日为蒋德厚颁发了房屋所有权证。另查明：本案上述房屋所有购房款项及签名均由蒋德厚代为办理，房产交付后现由蒋德厚租赁他人用于经营。
2009年5月18日，胡桂梅发现房产登记在蒋德厚名下即向县房管所提出登记异议，并于三日后以蒋德厚与颐然小区项目部于2006年3月26日签订的《售房合同书》验证侵犯其合法权益为由，提起诉讼，请求确认蒋德厚与颐然小区项目部于2006年3月26日签订的《售房合同书》无效，确认蒋XX与颐然小区项目部签订的《售房合同书》合法有效。
【争议焦点】
代理人以被代理人名义与房产开发商签订合法有效的购房合同。代理人在被代理人病逝后，未经被代理人配偶等利害关系人的同意，擅自要求开发商将房屋产权变更登记在在自己名下并为此补签自己为购买人的购房合同。在此情况下，被代理人的利害关系人是否有权提出登记异议并请求确认购房合同无效。
【审判结果】
一审法院判决：2006年3月15日由蒋德厚代理蒋XX与颐然小区项目部签订的署名为蒋XX的《颐然小区售房合同书》合法有效；蒋德厚与颐然小区项目部补签的署名为蒋德厚、落款为2006年3月26日的《颐然小区售房合同书》无效。
蒋德厚不服一审判决，以原审法院采信事实不妥，使用法律不当，判决不公，混淆代理与赠予概念，依代理行为判决归属及继承错误，应理清债权债务，谁出资谁得房为由，提起上诉。请求撤销原判。
胡桂梅辩称：房产是丈夫蒋XX与本人合资购买的，只口头委托蒋德厚代为办理。原审法院已查明蒋德厚更改合同全过程，通过非法形式取得房屋所有权证，损害其和三个子女合法权益。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
【审判规则评析】
本案蒋XX生前口头委托其父亲蒋德厚代为在颐然小区项目部处购买房屋的行为，是授权委托行为，符合法律规定。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，代理人蒋德厚的代理行为应在被代理人蒋XX的授权委托范围内进行，且不能损害蒋XX的合法权益。蒋德厚以蒋XX的名义与颐然小区项目部签订的购房合同符合委托人蒋XX夫妇的真实意思表示，且该合同并未违反其他法律法规的规定，合同合法有效。蒋德厚在蒋XX病故后即丧失代理人资格的情况下，未征得蒋XX妻子胡桂梅的同意，擅自要求颐然小区项目部将房屋产权办理在自己名下的行为，属于无权代理行为，违反了法律相关规定。同时，颐然小区项目部从蒋德厚提出要求时起，已知购房人蒋XX死亡，没有通过法定程序亦不能处置蒋XX名下房产，故蒋德厚与颐然小区项目部补签的落款2006年3月26日购买人为“蒋德厚”的所谓购房合同，严重侵犯了胡桂梅及其子女的合法权益，应为无效。
【适用法律】
《中华人民共和国民法通则》第五十八条 下列民事行为无效：
（一）无民事行为能力人实施的；
（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；
（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；
（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；
（五）违反法律或者社会公共利益的；
（六）以合法形式掩盖非法目的的。
无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。
第六十一条 民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。
第七十条 有下列情形之一的，法定代理或者指定代理终止：
（一）被代理人取得或者恢复民事行为能力；
（二）被代理人或者代理人死亡；
（三）代理人丧失民事行为能力；
（四）指定代理的人民法院或者指定单位取消指定；
（五）由其他原因引起的被代理人和代理人之间的监护关系消灭。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
【法律修订】
《中华人民共和国民事诉讼法》于2012年8月31日修正，自2013年1月1日起施行。本案例适用的第一百三十条改为第一百四十四条，内容没有变更。
【法律文书】
民事起诉状 民事答辩状 民事上诉状 民事上诉答辩状 律师代理意见书 民事一审判决书 民事二审判决书
【效力与冲突规避】
参考性案例 有效 参考适用
胡桂梅诉蒋德厚异议登记不当损害责任纠纷案
【案例信息】
【中 法 码】物权法·物权变动·物权的变更·不动产登记·异议登记 (T020201032)
【案 号】 (2012)信中法民终字第555号
【案 由】 异议登记不当损害责任纠纷
【判决日期】 2012年06月16日
【权威公布】 被法律出版社《中国指导案例、参考案例判旨总提炼：人格权、物权纠纷》收录
【检 索 码】 C0303+30++HAXY++0412D
【审理法院】 河南省信阳市中级人民法院
【审级程序】 第二审程序
【审理法官】 买戈良 连振华 杜亚平
【上 诉 人】 蒋德厚（原审被告）
【被上诉人】 胡桂梅（原审原告）
【裁判文书原文】 (如使用请核对裁判文书原件内容)
《民事判决书》
上诉人（原审被告）：蒋德厚。
被上诉人（原审原告）：胡桂梅。
原审第三人：光山县城镇建设开发公司颐然小区项目经理部。
上诉人蒋德厚因与被上诉人胡桂梅、原审第三人光山县城镇建设开发公司颐然小区项目经理部（以下简称颐然小区项目部）异议登记不当损害责任纠纷一案，不服河南省信阳市光山县人民法院（2011）光民初字第732号民事判决，向河南省信阳市中级人民法院提起上诉。河南省信阳市中级人民法院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人蒋德厚、被上诉人胡桂梅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：蒋XX系原告胡桂梅的丈夫，被告蒋德厚的儿子。2006年3月期间，因蒋XX正在广东打工，其遂委托被告蒋德厚在老家替其购买房屋（原告当时处于产假期间）。2006年3月15日，被告蒋德厚即根据蒋XX的委托，以蒋XX的名义与第三人颐然小区项目部签订一份《颐然小区售房合同书》，购买了第三人在光山县东城新区临街两间三层商铺房一套，该房屋的总价款为293 000元，首付75 000元，合同购买方签名为“蒋XX”并注明“蒋德厚代”。2007年3月1日，蒋XX因突发心源性疾病猝死。同年4月份，被告蒋德厚即以儿子蒋XX已病故为由，找到颐然小区项目部经理胡庆霞，要求将房产证办在其名下。胡庆霞知晓此事后，将该工作交由项目部工作人员张国良负责办理。当时因县房管部门需要按照合同中的签名办理房产证，张国良遂据此与被告蒋德厚重新签订了售房合同一份。该合同上的落款日期为2006年3月26日，但首页日期则为2006年3月15日。光山县房管所于2007年11月14日为被告蒋德厚颁发了字第0016336号房屋所有权证。原告胡桂梅发现房屋被登记在被告蒋德厚名下后，于2009年5月18日向县房管所提出登记异议。同年5月21日，原告胡桂梅提起诉讼，请求依法确认被告蒋德厚与第三人颐然小区项目部于2006年3月26日签订的《售房合同书》无效，认原购房人蒋XX与第三人颐然小区项目部签订的《售房合同书》合法有效。另查明：涉案房屋的所有购房款项及签名均系由被告蒋德厚代为办理，被告蒋德厚在交付房屋后将该房屋租赁给他人用于经营。
上述事实有原告提供的以下证据证实：
1.原告结婚证复印件；
2.蒋XX死亡证明书复印件；
3.蒋XX与项目部签订的《售房合同书》；
4.颐然小区住宅物业登记表；
5.原告原一审代理人对证人龚宗智调查笔录；
6.蒋XX存折；
7.蒋XX汇款单据；
8.原告汇款单据；
9.购房；
10.蒋XX、胡桂梅买房出资清单；
11.购房外欠款清单；
12.已偿还外债清单；
13.蒋XX所写购房；
14.蒋福兰所写的“福星买房款”；
15.被告房产证存根及购房合同书复印件；
16.房屋登记异议；
17.光山县房地产管理所异议登记证明。
18.有被告蒋德厚提供其所写的有关购房款、还账等情况凭条。还有法院调取的证人张国良证言1份及当事人陈述在卷佐证，上述证据经庭审举证质证，可以作为定案的依据。
原审法院经审理认为：我国法律保护合法的民事法律行为。蒋XX在生前委托被告蒋德厚代为在第三人颐然小区项目部购买房屋的行为，属于授权委托行为，符合法律规定。在授权委托关系中，被告蒋德厚系代理人，蒋XX系被代理人。根据我国法律的规定，被告蒋德厚应当在蒋XX的授权委托范围内从事代理活动，而且不能损害作为代理人的蒋XX的合法权益，否则代理行为无效，被告蒋德厚亦应当依法承担相应的民事责任。被告蒋德厚于2006年3月15日，代表蒋XX与第三人颐然小区项目部所签订的购房合同，依法应当认定为蒋XX与第三人颐然小区项目部形成的买卖合同关系，对此代理人蒋德厚已经在购房合同中签字注明。故被告蒋德厚的此种代理行为符合委托人蒋XX的真实意思表示，该代理行为合法有效。自双方当事人在合同中签字之日起，在蒋XX与第三人颐然小区项目部之间已经形成了特定的权利、义务主体。根据《民法通则》第70条第2款的规定，在委托人蒋XX突然于2007年3月1日病故后，被告蒋德厚的代理权即依法终止，自此时起其不能再以蒋XX的名义从事代理活动，也不能以自己的名义代理蒋XX从事其他民事活动，否则违反法律规定，导致代理行为无效。据此，被告蒋德厚在2007年4月时，以儿子蒋XX已死亡为由，要求第三人颐然小区项目部将以蒋XX名义购买的房屋产权办理在自己名下， 此时其已经无权代理蒋XX从事民事活动，也无权擅自处分蒋XX名下的任何财产。被告蒋德厚的行为已经违反了法律的相关规定。与此同时，自被告蒋德厚向第三人颐然小区项目部提出办理房产证的要求时起，第三人颐然小区项目部即应当知道实际购房人蒋XX已经死亡，没有通过法定程序也不能处置蒋XX名下房产。尽管购房手续系被告蒋德厚代为办理的，但第三人颐然小区项目部未能遵循法定程序，协助被告蒋德厚将蒋XX名下的房产办理在被告名下，应当认定第三人颐然小区项目部与被告蒋德厚的这一行为构成对蒋XX其他法定继承人享有之合法权益的侵害，同时也违反了法律规定。根据《民法通则》第58条第1款第7项及第3款的规定，无效的民事法律行为，从行为开始起就没有法律约束力。故被告蒋德厚与第三人颐然小区项目部所补签的购房合同应为无效，被告蒋德厚据此通过非法形式取得的所谓房屋所有权证没有合法依据，诉争的房屋应由蒋XX名下的法定继承人依照继承法的有关规定，通过合法途径予以解决。故原告胡桂梅的诉讼请求具有充足的事实和法律依据，依法应当予以支持。而被告蒋德厚的辩解没有法律依据，依法不能成立。另外，被告蒋德厚还主张在购买该房屋时，其与女儿蒋福芝、蒋福萍也有出资，房产证登记在其名下是名誉权，且该房产中仅有三分之一归属于胡桂梅以及蒋XX的三个子女，剩余三分之二应当归属于蒋福芝和蒋福萍。法院认为，原告胡桂梅已经认可购买该房所有外欠债务，并愿意偿还，而且因购买涉案房屋而发生的债权债务并不熟本案调整范围。本案被告蒋德厚的行为构成对原告胡桂梅合法权益的侵犯，其辩解的理由属于无理要求，无任何法律上的依据，法院对该意见应予驳回。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第七十条第二款、第五十八条第一款第（7）项、第二款、第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决：一、2006年3月15日由被告蒋德厚代理蒋XX与第三人光山县城镇建设开发公司颐然小区项目部签订的署名为蒋XX的《颐然小区售房合同书》合法有效。二、被告蒋德厚与第三人光山县城镇建设开发公司颐然小区项目经理部补签的署名为蒋德厚、落款为2006年3月26日的《颐然小区售房合同书》无效。案件受理费5800元，由被告蒋德厚承担。
上诉人蒋德厚不服一审判决，向二审法院提起上诉称，原审法院采信事实不妥，适用法律不当，判决不公。而且，原审判决将代理”与“赠予”的概念混淆，不应当依代理行为判决归属及继承。本案应当理清债权债务，谁出资谁得房。故请求二审法院撤销原判。
被上诉人胡桂梅答辩称，本案争议的房产系由丈夫蒋XX与本人合资购买的，蒋XX只是口头委托上诉人蒋德厚代为办理购房的相关事宜。原审法院在审理过程中，已经依法将上诉人蒋德厚更改合同的全过程查明。上诉人蒋德厚以法形式取得房屋所有权证，损害了本人与三个子女的合法权益。
二审查明的事实与一审认定事实基本一致。
二审法院经审理认为，公民的合法权益应当受到法律保护。上诉人蒋德厚接受蒋XX与被上诉人胡桂梅的口头委托，以蒋XX的名义与原审第三人颐然小区项目部签订购房合同，应当认定上诉人蒋德厚此时的代理行为系蒋XX于被上诉人胡桂梅的真实意思表示，应为合法有效。蒋XX与原审第三人颐然小区项目部已经自合同签订之日起形成了特定的权利、义务主体。上诉人蒋德厚在蒋XX病故后，未经被上诉人胡桂梅的同意，擅自向原审第三人颐然小区项目部提出将房产证办理在其名下的要求，且双方为了方便办理产权登记，再次补签购买人为“蒋德厚”的购房合同。上诉行为已经严重侵犯了被上诉人胡桂梅及其子女的合法权益。故原审法院判决上诉人蒋德厚与原审第三人颐然小区项目部补签的合同无效正确。上诉人蒋德厚的上诉理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费5800元，由上诉人蒋德厚承担。
本判决为终审判决。